【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：揭開地產(chǎn)界不為人知的真相
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2023-11-27
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蔡志忠-亞洲地產(chǎn)創(chuàng)辦人、香港專業(yè)地產(chǎn)商會會長
地產(chǎn)代理公司合謀定價鬧得滿城風(fēng)雨，被競委會提出起訴是一件嚴(yán)重的事件。一向以來，社會上對地產(chǎn)代理的操守要求甚高，地監(jiān)局的監(jiān)管也甚為嚴(yán)厲，憑良心說，經(jīng)過25年的發(fā)牌制度之后，地產(chǎn)代理的專業(yè)水平已經(jīng)有所提升。在這次事件中，外界出乎意料地少有譴責(zé)聲音，不知道是否如筆者所形容，本次合謀定價與其他行業(yè)的出發(fā)點有所不同，地產(chǎn)代理并非要賺取暴利，而是為了讓公司繼續(xù)經(jīng)營下去。
成也地產(chǎn)商 敗也地產(chǎn)商
然而，近期坊間卻對「合謀投地」和「合謀不投地」皆甚為不滿。不少人認(rèn)為，是地產(chǎn)財團(tuán)「合謀投地」，有默契地出好低的價格，致使港府土地招標(biāo)不是流標(biāo)，便是賤價賣地。就如今年9月份啟德住宅地段，以53.5億元招標(biāo)售出，每呎樓面地價為5,392元，比2019年同區(qū)招標(biāo)的每呎19,636元，足足便宜了7成，也比10年前啟德首次賣地的價格還要低。時光倒流回到十年之前，難怪外界認(rèn)為港府賤賣土地，更加責(zé)備地產(chǎn)商合謀定價投地。到底事實是否如此？
近期社會上又對地產(chǎn)商「合謀不投地」產(chǎn)生不滿。什么叫「合謀不投地」，就是地產(chǎn)商私下互相溝通，一起不落標(biāo)，讓港府在「零入標(biāo)」情況下收回土地。就如今年11月9日截標(biāo)的港鐵東涌東站土地招標(biāo)，竟然一個標(biāo)書都沒有，于是外界又開始責(zé)怪地產(chǎn)商，認(rèn)為是地產(chǎn)霸權(quán)再度出現(xiàn)，地產(chǎn)商不投地，目的想威逼港府讓步，取消所有樓市辣招，讓樓價立即回升。究竟真相又是否這樣？
港府今年推出10次土地招標(biāo)，有6次流標(biāo)或沒有標(biāo)，僅有4次批出土地，流標(biāo)率比中標(biāo)率高。港府近年拼命花錢，收入?yún)s不甚重視，對于金融與地產(chǎn)兩個最大貢獻(xiàn)的行業(yè)，不但沒有扶持，仍然堅持以「樓市辣招」來壓抑剛性需求，捆綁正常交投，從而減少經(jīng)濟(jì)流通，也致使庫房收入銳減。港府財政赤字嚴(yán)重，原本豐厚的儲備如今只剩下不足7,000億元，按照如此走勢，不出三、五年儲備將有可能全部花光。于是，大衆(zhòng)便開始?xì)w咎是地產(chǎn)商「合謀投地」與「合謀不投地」的惡果，即成也地產(chǎn)商，敗也地產(chǎn)商。
地產(chǎn)霸權(quán)還存在嗎？
關(guān)于「合謀投地」與「合謀不投地」的原因，必須揭開其不為人知的真相，今時今日港府已拿回土地主導(dǎo)權(quán)，還能夠容許地產(chǎn)霸權(quán)存在嗎？
答案幾乎不可能！香港房屋政策中公私營房屋的供應(yīng)比例已經(jīng)由6:4之比，改為7:3之比，也就是說香港7成的土地將用來興建公營房屋。根據(jù)相關(guān)官員透露，在可見的未來，基層市民皆能夠成功上樓，連居住在劏房、7年后才能申請上樓的新移民，也在盡力安排中。解決基層民眾的居住問題是熱心官員最大的心愿，也是港府必將達(dá)到的房策目標(biāo)。
再解讀一下本文的主題「合謀投地」，今年9月份啟德地皮以每呎$5,392元標(biāo)出，價格比10年前還低，當(dāng)時立即引起港府有賤賣土地之嫌，坊間懷疑是地產(chǎn)商聯(lián)手造成。其實，投得此地皮者為信和置業(yè)，由于想減低風(fēng)險，還找來中國海外、鷹君和華人置業(yè)一起合作，信和置業(yè)財政穩(wěn)健，屬于零負(fù)債，老板黃志祥更是愛國愛港商人，絕對不會專登「玩嘢」與港府作對，出此價是在商言商，考慮的是將來市場的價格、建筑成本、發(fā)展時間與利息負(fù)擔(dān)等等。
再說「合謀不投地」一事，也是毫無根據(jù)。東涌土地零入標(biāo)是因為位置比較偏遠(yuǎn)，目前同區(qū)現(xiàn)樓價格每呎在1萬元多一點，而項目的成本包括建筑費、發(fā)展時間、利息支出等，已經(jīng)將近1萬元，若果再加上投標(biāo)的土地價格和其他行政支出，已經(jīng)沒有水位，倘樓價持續(xù)向下，將來隨時虧大本，顯然不入標(biāo)純粹是「計唔掂數(shù)」的商業(yè)決定，并非「合謀不投地」行為。更重要的是，今天樓市成交十分疏落，交投已重回「沙士」時期，發(fā)展商新盤在重賞之下仍然出不了貨，自然缺乏資金及意欲再去投地。
如果港府想順利以賣地來增加庫房收入，甚至讓價格可以好一些，就必須想辦法創(chuàng)造成交，推出刺激樓市、股市以及經(jīng)濟(jì)方面的措施。地產(chǎn)商賣得出樓，自然會努力投地，就像中東盛產(chǎn)的石油一樣，都是一種商品，不必價高，只要做到貨如輪轉(zhuǎn)，一切就會變好，事情就那么簡單，不要想得太多。
