【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：熱門樓盤助首置 審慎理財(cái)符指引
專欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-08-05
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、港區(qū)省級(jí)政協(xié)聯(lián)誼會(huì)常務(wù)副主任
一個(gè)讓首次置業(yè)者更容易上車的樓盤，近日成為香港熱門焦點(diǎn)。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的油塘臨海大型屋苑新盤「親海駅II」，以低于同區(qū)市價(jià)20%推售，最平單位只售290萬元，呎價(jià)$13,810起，平絕市區(qū)所有新盤，誰說歷史不會(huì)重演，價(jià)格已經(jīng)回到7年前。沒有眼花，290萬元不是車位價(jià)，是市區(qū)一個(gè)全新大型屋苑物業(yè)的價(jià)格。
不是馬后炮，早在有關(guān)地產(chǎn)商于媒體透露即將推售此樓盤時(shí)，筆者就早有預(yù)感一定大幅降價(jià)低開。果然不出所料，「深水炸彈」再次引爆，價(jià)格比九龍市區(qū)二手新樓便宜25%，震撼了整個(gè)樓市。影響樓市的因素不僅是利率上升、港府政策和資金走向，還有地產(chǎn)商的訂價(jià)，這也是筆者預(yù)期樓價(jià)向下的其中一個(gè)重要原因。
在目前的地緣政治環(huán)境和疲弱經(jīng)濟(jì)狀況下，樓市下跌已是定局，這次新盤大幅減價(jià)只是催化劑，加快樓價(jià)下調(diào)速度。正如筆者前文所述，樓價(jià)在3年內(nèi)只輸不贏，引來許多讀者質(zhì)疑，這次也順便解釋一下。其實(shí)計(jì)算很簡(jiǎn)單，只要算一下在2020年后的3年內(nèi)所買進(jìn)的物業(yè)，在此段時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)售，成本除了要計(jì)算購(gòu)買時(shí)的各項(xiàng)印花稅、傭金、律師費(fèi)、裝修等，還要支付賣出時(shí)的龐大額外印花稅（SSD），哪有可能不虧損？
以前外界總是指責(zé)炒家左右樓市，其實(shí)真正能夠影響樓市的是港府和地產(chǎn)商。關(guān)于樓價(jià)是上升還是下跌，上星期專家們的評(píng)論仍然一半一半，這星期恐怕都變成一面倒預(yù)期下跌了，所以說地產(chǎn)商才是真正有影響力。雖然這個(gè)「深水炸彈」轟冧樓市，但卻是真誠(chéng)地反映目前的市況，也給予其他地產(chǎn)商在下半年的新盤訂價(jià)，起了一個(gè)指標(biāo)性的作用。現(xiàn)時(shí)一手現(xiàn)樓貨尾仍多達(dá)17,000伙，加上已批預(yù)售未推售單位仍有超過12,000伙，即市場(chǎng)上可實(shí)時(shí)推售的單位近3萬伙。總體來說，未來3至4年有10.5萬個(gè)住宅新盤潛在供應(yīng)，現(xiàn)今年代不宜囤積居奇，減價(jià)促銷恐怕是唯一出路。
樓市下調(diào)是好事 勿再質(zhì)疑賤賣地
各位回看一兩個(gè)星期以前，另一個(gè)南區(qū)熱門皇牌新盤，在地產(chǎn)商大力推谷之下，雖然減價(jià)10%推售，但只賣了4成多單位，為什么成績(jī)?nèi)绱藦?qiáng)差人意，就是因?yàn)闇p價(jià)幅度不夠大，銷情不佳也令樓市進(jìn)一步蒙上陰影；而對(duì)于今次油塘新盤以震撼價(jià)推售，讓市民更容易上車買樓，筆者是推崇的，希望其銷售成績(jī)能夠滿堂紅，這樣可以產(chǎn)生骨牌效應(yīng)，帶動(dòng)其他樓盤交投，有利香港整體經(jīng)濟(jì)復(fù)甦。
作為地產(chǎn)界人士，筆者并不害怕樓價(jià)下跌，經(jīng)歷幾十年來無數(shù)次樓市起落，已有了心理準(zhǔn)備要與其共渡寒冬。樓市有升有跌，該跌的時(shí)候自然會(huì)跌，所謂「天要下雨 娘要嫁人」，擋也擋不住。經(jīng)濟(jì)差什么都可以下調(diào)，股市樓市都一樣，就以3年內(nèi)股樓的發(fā)展作衡量，恒生指數(shù)2020年底是27,231點(diǎn)，今天徘徊在2萬點(diǎn)以下，下跌27%；樓價(jià)指數(shù)（CCL)2020年底是176.22點(diǎn)，今天在164.18點(diǎn)左右，只跌了約7%。如果說股樓是孖公仔，根據(jù)股市的跌幅來分析，樓市仍有不少下調(diào)空間。
香港政府財(cái)政狀況向來穩(wěn)健，只是近年來為了紓解民困而努力派錢，同時(shí)也比較忽略地產(chǎn)方面的收入，引致庫房入不敷支，赤字十分嚴(yán)重。這次地產(chǎn)商新盤大幅低開，對(duì)樓市來說反而是一件好事，一方面可以刺激一二手樓交投，幫助經(jīng)濟(jì)更快復(fù)甦；另一方面讓市場(chǎng)接受樓市下跌的事實(shí)，樓價(jià)下調(diào)可以幫助更多人買樓；更重要的一點(diǎn)是，港府可以順理成章地減價(jià)賣地，不再讓外界質(zhì)疑賤賣土地，能夠多賣幾幅土地，港府庫房就有多一些收入，符合《基本法》對(duì)香港審慎理財(cái)?shù)闹敢褪秦?cái)政預(yù)算要與本地生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)率相適應(yīng)。
