【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：東盟之行有意義 拓展商機(jī)解困局
專欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-07-30
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、東區(qū)工商業(yè)聯(lián)會(huì)首席會(huì)長(zhǎng)、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)常務(wù)副主任、香港福建社團(tuán)聯(lián)會(huì)副主席、中國(guó)和平統(tǒng)一促進(jìn)會(huì)香港總會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)
行政長(zhǎng)官李家超率領(lǐng)香港政商界訪問(wèn)東盟三國(guó)，包括新加坡、印尼和馬來(lái)西亞，東盟國(guó)家發(fā)展?jié)摿嫶螅谕诵锌蔀橄愀坶_拓更多商機(jī)；此外也希望這次機(jī)會(huì)爭(zhēng)取東盟國(guó)家支持香港加入?yún)^(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定RCEP。
特首一行此行非常有意義，受到幾個(gè)鄰國(guó)首腦的熱情接待，并舉行親切交談，以及簽署合作協(xié)議等等。尤其是首站新加坡，會(huì)見李顯龍總理和其他重要官員，筆者寄望特區(qū)官員認(rèn)真感受一下新加坡今天的繁榮，如何做一個(gè)真正開放的國(guó)際都市，充分利用國(guó)家給予的獨(dú)特地位和優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮香港超級(jí)聯(lián)絡(luò)人的角色，冀望從中得到一些啟發(fā)。
樓市三年內(nèi)全部虧損 并非語(yǔ)不驚人誓不休
美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息0.25厘，匯豐銀行立即調(diào)高香港最優(yōu)惠利率0.125厘至5.875厘，恒生、渣打、中銀等銀行也緊接跟隨。加息直接增加業(yè)主的供樓負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步?jīng)_擊疲弱的物業(yè)市道，也令中小企業(yè)的融資成本負(fù)荷更重。正如筆者一向強(qiáng)調(diào)，投資要謹(jǐn)慎，更要居安思危，因?yàn)槲覀冋幱诶什粩嗌仙哪甏?，利率一旦調(diào)升，樓價(jià)馬上腳軟，高息就是樓市最大的敵人。
人們常說(shuō)要打破樓市只升不跌的神話，此話好像猶在耳邊，今天我們卻已在討論樓價(jià)將要跌多少，將會(huì)跌多久。沒錯(cuò)，樓市已經(jīng)缺乏應(yīng)有的動(dòng)力，看看每個(gè)月的成交量跌至3千至4千宗，而且多數(shù)是細(xì)價(jià)的樓宇成交，便知道資金看淡樓市前景?，F(xiàn)在連用家也押后置業(yè)計(jì)劃，他們采取觀望態(tài)度，于是急于出貨的業(yè)主唯有不斷減價(jià)求售，由于樓市承接乏力，樓價(jià)愈做愈低，遲買者更能買到心水便宜貨。最后，市況恐怕會(huì)步沙士時(shí)期后塵，樓價(jià)愈是往下調(diào)，用家愈是不敢買。
根據(jù)土地注冊(cè)處資料顯示，2023年上半年錄得虧損的轉(zhuǎn)手個(gè)案共1967宗，是2010年下半年樓市辣招出臺(tái)以來(lái)最多；虧損宗數(shù)占整體比例約14.6%，創(chuàng)出14年新高。驟眼看來(lái)，14.6%的蝕錢例子好像不算多，其實(shí)是十分嚴(yán)重，由于所成交的住宅樓宇很多是業(yè)主在幾十年前買下，當(dāng)時(shí)樓價(jià)可能只是幾十萬(wàn)至幾百萬(wàn)元不等，理論上今日賣出不可能虧損，如果錄到近一成半虧損的話，證明很多是在近7、8年內(nèi)買進(jìn)后再賣出的個(gè)案，也看得出樓價(jià)已跌破近幾年價(jià)格。
面對(duì)目前的樓市困局，只能形容樓市是處于只輸不贏的局面。可以大膽地估計(jì)，用家在過(guò)去3年內(nèi)買進(jìn)的物業(yè)，在正常的情況下，今天賣出都是輸?shù)?，讀者可能不相信，認(rèn)為筆者是語(yǔ)不驚人誓不休！沒關(guān)系，大家不妨找一找在過(guò)去3年內(nèi)，所成交的十幾萬(wàn)個(gè)買賣單位，看看面有沒有賺錢個(gè)案？如找到，可以反駁筆者，我向大家承認(rèn)見識(shí)少。當(dāng)然，所指的是正常的成交例子，內(nèi)部特殊成交、跳樓貨和兇宅等的轉(zhuǎn)讓不算。
首置者覺得樓價(jià)便宜 才有機(jī)會(huì)減辣
樓市雖然嚴(yán)重內(nèi)傷，樓價(jià)已明顯呈下調(diào)趨勢(shì)，但似乎又符合當(dāng)局的期望，正如財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波所言，今天的樓價(jià)在首置者眼中仍然偏高，港府需要優(yōu)先照顧首置者的買樓需求。意即樓價(jià)仍然需要進(jìn)一步下調(diào)，等待首置用家覺得便宜時(shí)才有機(jī)會(huì)減辣，而即使是03年沙士期間，樓價(jià)累積大跌6、7成，創(chuàng)下歷史低位，用家仍然不敢入市，他們害怕低處未算低。如果樓價(jià)是以首置者的合理期望為標(biāo)準(zhǔn)，恐怕在財(cái)爺任期內(nèi)都不可能減辣了。
以筆者所理解，為樓市減辣只會(huì)帶動(dòng)交投量增加，對(duì)樓價(jià)的升跌并不能產(chǎn)生太大作用。我更關(guān)心的是香港的經(jīng)濟(jì)前景，如何能夠吸納企業(yè)資金和人才等，更重要的是如何引進(jìn)和提升高科技產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。今天，在港府財(cái)金官員眼中，庫(kù)房的儲(chǔ)備仍未用完，還有金錢可以派給市民，民望自然也高企。因此，既不需要內(nèi)部大力救市，也不急著提高樓股市場(chǎng)交投，以不變應(yīng)萬(wàn)變，也無(wú)風(fēng)雨也無(wú)晴。
