【志忠論經(jīng)濟】蔡志忠：為何住宅暢銷 工商獨憔悴？
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-04-28
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蔡志忠-山西政協(xié)常委及港區(qū)召集人、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會主任、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、東區(qū)工商業(yè)聯(lián)會首席會長
人們總是以為，樓市暢旺就代表所有范疇的物業(yè)都興旺。其實不然，樓市分開幾個部分，分別有住宅和非住宅物業(yè)（即工商鋪和車位等），今天的住宅市場因為全面撤辣而成交暢旺，然而工商鋪市場卻伊人獨憔悴，原因為何？且聽筆者慢慢道來。
港府兩個月前全面撤銷樓市辣招，俗稱「3D辣招」，這是14年前港府為了壓抑樓市而使出的撒手锏，說白一點就是要管理買家需求，捆綁樓市交投，結(jié)果長期將成交量縮減了一半，可樓價仍然處于上升軌道。雖然措施號稱要讓首置者優(yōu)先買樓，但實際上首置者上車的個案卻愈來愈少。直到近年香港經(jīng)濟環(huán)境有變，樓價也明顯下調(diào)兩成半之后，港府才為了挽救經(jīng)濟，宣布全面撤銷樓市辣招，總算穩(wěn)住了地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，這個遲來的春天，讓香港經(jīng)濟初步看到曙光。
住宅與非住宅供樓利率相差2厘
不過，這邊廂住宅市場開始興旺，那邊廂工商市場卻仍處寒冬，港府這回撤辣對于向來沒有辣招稅的工商鋪沒有直接帶來幫助，目前的資金一窩蜂涌入住宅市場，工商市場成交依然低迷，價格仍在尋底。雖然非住宅物業(yè)的投資回報可達3厘到5厘左右，而住宅的回報卻只有2厘到4厘，投資回報相差一厘多，但是住宅的吸引力還是比較大，這究竟又是為甚麼？
讀者可能有所不知，香港的銀行體系對住宅和非住宅的財務(wù)態(tài)度截然不同，甚至可形容為不公平對待。購買住宅向銀行貸款是以優(yōu)惠利率（P減）來計算，一般封頂?shù)睦试?/span>4.125%左右，可是購買工商鋪物業(yè)銀行開出的按揭條件，絕大多數(shù)是以拆息（H加）來計算，近年來通常供樓利率都在6厘甚至以上，兩個貸款利率相差近2厘，難怪工商鋪物業(yè)的投資回報雖說比較高，市場仍然欠缺購買動力。
以活期存款做按揭 銀行賺大錢
近期某些銀行的定期存款利率高達4厘至5厘，大衆(zhòng)錯覺銀行承做住宅的按揭貸款會出現(xiàn)虧損情況，筆者認(rèn)為實情未必如此?，F(xiàn)今香港銀行總存款超過16萬億港元，其中有大約45%的存款是放在活期和儲蓄戶口，這些金額是非常巨大的存款，大家都知道活期戶口的利率非常低甚至沒有，用這龐大的活期存款來承造住宅按揭，銀行可以賺取很大的息差。
看了以上內(nèi)容，各位就會明白工商鋪市場仍然處于艱難時期，就是因為供樓負擔(dān)巨大，與住宅利率出現(xiàn)近2厘的差距，這是非常不公平的現(xiàn)象。加上寫字樓、零售、飲食等行業(yè)的巿道仍未復(fù)蘇，租金仍有下調(diào)空間，引致一衆(zhòng)持有非住宅物業(yè)的投資者和中小企業(yè)入不敷支，供樓可謂百上加斤。”冰凍三尺，非一日之寒”，工商鋪市場已經(jīng)嚴(yán)重內(nèi)傷，近期巿場出現(xiàn)不少大幅蝕讓個案，長此下去，恐怕產(chǎn)生骨牌效應(yīng)，出現(xiàn)更多人踩人案例。
為免進一步影響香港金融體系穩(wěn)定，當(dāng)局和金管機構(gòu)應(yīng)該重新審視非住宅這個范疇出現(xiàn)的嚴(yán)重問題，向金融和銀行機構(gòu)發(fā)出指引，對工商鋪市場一視同仁，貸款利率向住宅看齊，以減輕他們的供樓負擔(dān)。銀行（尤其是大型銀行）要負起社會責(zé)任，短期賺少一點，與大家共渡時艱，一起守住陣營，待到美國利率回調(diào)，工商鋪市場便可重回正常軌道。
