【志忠論經(jīng)濟】蔡志忠：只要對港有信心 表面上輸其實贏
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-04-22
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蔡志忠-港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會主任、山西政協(xié)常委及港區(qū)召集人、香港專業(yè)地產(chǎn)商會會長
凡事必須兩面看，當(dāng)經(jīng)濟去到一個低迷狀態(tài)的時候，可能隨時出現(xiàn)反彈，就如大家認(rèn)為樓價將要大跌4至5成時，港府宣布全面撤辣，樓市立即興旺起來，不但成交量創(chuàng)出近年新高，樓價也開始止跌回穩(wěn)。過去5年香港經(jīng)歷社會動亂和新冠疫情，樓價平均下跌兩成半也是合理，筆者認(rèn)為短期內(nèi)如果能夠保持這樣的價格，成交又繼續(xù)暢旺，將可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，幫助中小企業(yè)渡過難關(guān)。
我們常常嫉妒地產(chǎn)商暴利，可是近年來開始出現(xiàn)利潤攤薄情況。根據(jù)一項研究報告顯示，香港主要地產(chǎn)商在2023年的毛利率相比2022年下跌一半，只有11%左右， 2023年地產(chǎn)商并沒有大量減價賣樓，出現(xiàn)此等利潤是一種警惕。筆者相信，去年的地產(chǎn)市道，中小型地產(chǎn)商并不可能賺到錢，不過因為他們沒有賣樓，故也沒有太多虧損情況報告。大家都在等待市道復(fù)常才推盤，等呀等終于等到了今年政府撤銷樓市辣招，市場立刻出現(xiàn)搶購熱潮，但是價格卻仍然在向下調(diào)整，原因是累積幾萬個單位的存貨，需要一段長時間和大量客戶來消化。
地產(chǎn)商今年毛利率難保11%
香港的大型地產(chǎn)商新盤開價仍然低于市價大約三成左右，代表他們現(xiàn)在只求量不求價，樓盤隨時出現(xiàn)虧損情況。坊間覺得這樣輸錢不對，筆者反倒認(rèn)為地產(chǎn)商的做法很聰明，這就是「明輸實贏」的最佳例子。今天低價出貨或許虧損一成半成，明日買地卻可便宜4至5成，有甚么不對？難得資金可以大量回籠，目前市場到處缺錢，正是現(xiàn)金為王，隨時都有便宜3成以上的項目可供選擇。不過這種方式并非人人可以仿效，假如是中小型地產(chǎn)商或物業(yè)投資者，那就要特別小心謹(jǐn)慎，因為大型地產(chǎn)財團有很多注資金，他們輸?shù)闷?，其他人只有一兩注錢，輸完就難以翻身了。
香港經(jīng)濟開始進入轉(zhuǎn)折點，金融股市和地產(chǎn)市場到了淘弱留強的階段，尤其是地產(chǎn)市場，已經(jīng)率先在行動。歷史潮流不可抵擋，如今地產(chǎn)暴利的年代已經(jīng)過去，嚴(yán)重虧損的個案卻天天在發(fā)生，不要嫉妒地產(chǎn)商賺錢，11%的毛利率今年可能也做不到了。作為地產(chǎn)投資者，務(wù)必做好風(fēng)險管理，今明年仍然是一個大考驗。如果你問我樓市何時才能真正企穩(wěn)甚至反彈，我只能回答成也美息敗也美息，利率何時回調(diào)，便是市場回暖之時。
6年是一個經(jīng)濟周期
說了這么多負(fù)面訊息，是否代表筆者對后市悲觀？非也，筆者早已從審慎悲觀轉(zhuǎn)為審慎樂觀，在我從商的近40個年頭當(dāng)中，樓市股市經(jīng)歷了無數(shù)次的升跌起伏，最終都能夠安然度過，重回昔日光輝歲月。筆者認(rèn)為，美國利率難以長期維持在高息環(huán)境，全球都在減息刺激經(jīng)濟，唯美國以壓低通脹為由堅持不減息，似乎想一直利用強美元收割全世界，但是龐大的外債必將拖垮其經(jīng)濟；而中國已開始在大量沽售美債，美國經(jīng)濟表面上好，其實中下階層生活艱難，貧富懸殊產(chǎn)生治安極差，還有美股有機會在下半年大幅回調(diào)，加上美國大選在即，最終減息是不可阻擋的。
筆者踏進社會已經(jīng)很長時間，參與不少工商團體活動和出任不少社會公職，在我接觸的所有團體當(dāng)中，沒有一個不關(guān)心香港經(jīng)濟，今天大家都在為如何發(fā)揮香港一國兩制優(yōu)勢，如何融入國家發(fā)展大局而發(fā)奮努力。更值得安慰的是，香港政府上下一心，全心全意在拼經(jīng)濟謀發(fā)展，經(jīng)濟循環(huán)是有周期性的，在筆者的記憶里，最長的衰退期是從1997年到2003年，時間是6年左右，那么這一回需要多久才能復(fù)蘇，從2019年到2025年剛剛也是6年，或許就是這樣一個循環(huán)周期，開始為大家創(chuàng)造新的機遇。
