【至忠論經(jīng)濟】蔡志忠：地產(chǎn)商罕有言行一致唱跌 當(dāng)局必須正視泡沫危機
專欄：華聲報道
發(fā)布日期：2023-08-29
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、香港福建社團聯(lián)會永遠名譽主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務(wù)副會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會常務(wù)副主任
近日大型地產(chǎn)商罕有言行一致唱跌，繼長實集團作出大減價逾2成的推盤行動后，恒基地產(chǎn)亦發(fā)表言論：「若政府沒有新措施出臺及本港沒有特別利好因素出現(xiàn)，地產(chǎn)市道下半年將甚為低沉?！勾说热鐚嵎从呈袥r的言行甚為難得，打破了坊間總是認為地產(chǎn)界一慣唱好樓市的誤解。
的確是的，地產(chǎn)商天天有樓要賣，沒理由高呼樓市低沉，這樣如何吸引買家買樓，豈不是搬石頭砸自己的腳？究其原因有兩個，一個是未來策略將會繼續(xù)大幅減價賣樓，反正樓價下跌已成定局，不如讓它跌得痛快一點，盡快見底，實力地產(chǎn)商現(xiàn)金充裕，也好趁機平買土地，除笨有精；另一個原因就是要講給當(dāng)局聽，必須正視樓市泡沫危機，現(xiàn)今市道十分嚴峻，不撤辣也要減一點辣，支持地產(chǎn)也等于幫助經(jīng)濟。
地產(chǎn)商使出苦肉計
筆者十分理解大地產(chǎn)商目前的處境，這一招也算是苦肉計，迫不得已才使用，效果如何仍是未知之?dāng)?shù)。然而，對中小型地產(chǎn)商卻帶來不少沖擊，就如其他行業(yè)一樣，通常中小型企業(yè)的經(jīng)營成本、資金利息等相對較高，難以與大型企業(yè)直接競爭，如今工商樓盤受壓，住宅市場也成交稀疏，地產(chǎn)商許多樓盤不敢開盤或賣得不好，累積的存貨愈來愈多，大家都在等待市道出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，期望能夠簿利多銷，甚至輸少當(dāng)贏。
有讀者問哪一類住宅樓宇值得投資？我們不妨探討一下，首先看看屬于資助房屋的居屋，以往抽簽反應(yīng)熱烈，高峰時期超額認購達26倍，近期超額最多只有18倍，抽簽人數(shù)少了近8萬人，明顯熱情開始冷卻；港人首置地皮投標只錄到一個標書，結(jié)果出價未達最低評估價格，最后以流標告終；中小型物業(yè)方面也頻頻出現(xiàn)蝕錢個案，加上「親海駅」以低于市價25%推售，進一步加快物業(yè)市場向下調(diào)整，未來投資還是要謹慎行事。
筆者向來認為，樓市本身是一個共同體，升與跌步伐都是相向而行，少有此消彼長的情況出現(xiàn)。中小型物業(yè)下挫，也迅速波及豪宅市場，其中九龍?zhí)廉吋苌交▓@一個連車位及特色大平臺的單位，扣除車位價，竟以呎價1萬元沽出，傳統(tǒng)豪宅變成居屋價；還有超級豪宅山頂加列山道59號獨立屋，由最初叫價15億元減為9億元成交，減幅高達4成多，另一矚目成交為中峽道24號屋，也是非常矜貴的獨立屋地，由35億元減至8.5億元，減幅超過兩倍。這些擁有獨立門牌又可以重建的山頂別墅，高峰時期的呎價高達20幾萬元，今天每呎只剩下10萬至12萬元。
數(shù)字不佳 以守為攻
說了這么多數(shù)字，似乎都是利淡因素，但筆者重申，自己并非大淡友，只是要做一個聰明的投資者，就要知己知彼，以上的數(shù)字表面上看都虧損，但卻給我們帶來警惕，叫大家務(wù)必居安思危。樓市總是在大循環(huán)，有危自然有機，今天利率維持在高位，使各行各業(yè)經(jīng)營困難，本港出口總值又連續(xù)6個月下跌，營商環(huán)境受到極大考驗，但是這一切一切不利因素，似乎全部在加快浮現(xiàn)中。
那么在現(xiàn)今經(jīng)濟狀況下應(yīng)采取什么策略？應(yīng)該以守為攻。今年底只剩下幾個月，或許會有一些驚喜，如移民政策宣布開始接受申請、施政報告出臺救市措施、資金人才從內(nèi)地和星馬歐美回流；還有明年美國大選利率回落、國家再推支持香港金融中心措施，以及幫助香港打造創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)等等。這些都值得我們努力守護好自己的家園，香港當(dāng)年于「沙士」期間，經(jīng)濟重挫民不聊生，都可以安然渡過，這次一樣可以戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)。而今明年會是重要的轉(zhuǎn)折點，重新洗牌在所難免，但愿你我能夠經(jīng)歷風(fēng)雨再見彩虹。
