【至忠論經(jīng)濟】蔡志忠：東盟之行有意義 拓展商機解困局
專欄：華聲報道
發(fā)布日期：2023-07-30
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、東區(qū)工商業(yè)聯(lián)會首席會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會常務(wù)副主任、香港福建社團聯(lián)會副主席、中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務(wù)副會長
行政長官李家超率領(lǐng)香港政商界訪問東盟三國，包括新加坡、印尼和馬來西亞，東盟國家發(fā)展?jié)摿嫶?，期望此行可為香港開拓更多商機；此外也希望這次機會爭取東盟國家支持香港加入?yún)^(qū)域全面經(jīng)濟伙伴關(guān)系協(xié)定RCEP。
特首一行此行非常有意義，受到幾個鄰國首腦的熱情接待，并舉行親切交談，以及簽署合作協(xié)議等等。尤其是首站新加坡，會見李顯龍總理和其他重要官員，筆者寄望特區(qū)官員認真感受一下新加坡今天的繁榮，如何做一個真正開放的國際都市，充分利用國家給予的獨特地位和優(yōu)勢，發(fā)揮香港超級聯(lián)絡(luò)人的角色，冀望從中得到一些啟發(fā)。
樓市三年內(nèi)全部虧損 并非語不驚人誓不休
美聯(lián)儲宣布加息0.25厘，匯豐銀行立即調(diào)高香港最優(yōu)惠利率0.125厘至5.875厘，恒生、渣打、中銀等銀行也緊接跟隨。加息直接增加業(yè)主的供樓負擔，進一步?jīng)_擊疲弱的物業(yè)市道，也令中小企業(yè)的融資成本負荷更重。正如筆者一向強調(diào)，投資要謹慎，更要居安思危，因為我們正處于利率不斷上升的年代，利率一旦調(diào)升，樓價馬上腳軟，高息就是樓市最大的敵人。
人們常說要打破樓市只升不跌的神話，此話好像猶在耳邊，今天我們卻已在討論樓價將要跌多少，將會跌多久。沒錯，樓市已經(jīng)缺乏應有的動力，看看每個月的成交量跌至3千至4千宗，而且多數(shù)是細價的樓宇成交，便知道資金看淡樓市前景。現(xiàn)在連用家也押后置業(yè)計劃，他們采取觀望態(tài)度，于是急于出貨的業(yè)主唯有不斷減價求售，由于樓市承接乏力，樓價愈做愈低，遲買者更能買到心水便宜貨。最后，市況恐怕會步沙士時期后塵，樓價愈是往下調(diào)，用家愈是不敢買。
根據(jù)土地注冊處資料顯示，2023年上半年錄得虧損的轉(zhuǎn)手個案共1967宗，是2010年下半年樓市辣招出臺以來最多；虧損宗數(shù)占整體比例約14.6%，創(chuàng)出14年新高。驟眼看來，14.6%的蝕錢例子好像不算多，其實是十分嚴重，由于所成交的住宅樓宇很多是業(yè)主在幾十年前買下，當時樓價可能只是幾十萬至幾百萬元不等，理論上今日賣出不可能虧損，如果錄到近一成半虧損的話，證明很多是在近7、8年內(nèi)買進后再賣出的個案，也看得出樓價已跌破近幾年價格。
面對目前的樓市困局，只能形容樓市是處于只輸不贏的局面。可以大膽地估計，用家在過去3年內(nèi)買進的物業(yè)，在正常的情況下，今天賣出都是輸?shù)?，讀者可能不相信，認為筆者是語不驚人誓不休！沒關(guān)系，大家不妨找一找在過去3年內(nèi)，所成交的十幾萬個買賣單位，看看面有沒有賺錢個案？如找到，可以反駁筆者，我向大家承認見識少。當然，所指的是正常的成交例子，內(nèi)部特殊成交、跳樓貨和兇宅等的轉(zhuǎn)讓不算。
首置者覺得樓價便宜 才有機會減辣
樓市雖然嚴重內(nèi)傷，樓價已明顯呈下調(diào)趨勢，但似乎又符合當局的期望，正如財政司司長陳茂波所言，今天的樓價在首置者眼中仍然偏高，港府需要優(yōu)先照顧首置者的買樓需求。意即樓價仍然需要進一步下調(diào)，等待首置用家覺得便宜時才有機會減辣，而即使是03年沙士期間，樓價累積大跌6、7成，創(chuàng)下歷史低位，用家仍然不敢入市，他們害怕低處未算低。如果樓價是以首置者的合理期望為標準，恐怕在財爺任期內(nèi)都不可能減辣了。
以筆者所理解，為樓市減辣只會帶動交投量增加，對樓價的升跌并不能產(chǎn)生太大作用。我更關(guān)心的是香港的經(jīng)濟前景，如何能夠吸納企業(yè)資金和人才等，更重要的是如何引進和提升高科技產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。今天，在港府財金官員眼中，庫房的儲備仍未用完，還有金錢可以派給市民，民望自然也高企。因此，既不需要內(nèi)部大力救市，也不急著提高樓股市場交投，以不變應萬變，也無風雨也無晴。
