【志忠論經(jīng)濟】蔡志忠：投資之道 中庸之道
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-09-09
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蔡志忠-山西省政協(xié)常委及港區(qū)召集人、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟委員會主任、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會榮譽會長及常務(wù)顧問
本欄經(jīng)常提醒讀者，看市場不要一面倒，宜采取中庸之道，也就是在市場好的時候別看得太好，市場差的時候別看得太差。即便是買樓自住，也要以投資角度看待，就如投資股票一樣，因為樓宇本身也是一種投資工具，當你擁有的自住居所升值了，哪怕只是一層居屋，都會感到高興，原因很簡單，起碼身價升了，遲買的負擔也重了。
香港本土經(jīng)濟疲弱，股市表現(xiàn)欠佳，樓市也交投疏落，很多人對后市持觀望態(tài)度。近日有不少朋友（包括傳媒）詢問筆者對后市看法，是否應(yīng)該入市？筆者沒有水晶球，不過還是那一句，采取中庸之道。今天的樓市與股市差不多，真正是孖公仔難兄難弟，都處于十分低迷狀態(tài)，買樓與買股一樣，要以個人財政和需求來衡量。我們試試分析一下后市，再總結(jié)現(xiàn)在是否應(yīng)該入市，個人認為，股樓已經(jīng)下跌了許多，未來利好消息似乎比較多。至于作何決定，首先免責聲明，我只是提供意見給大家參考而已。
利淡因素有：
1）地緣政治局勢緊張，國內(nèi)和本港經(jīng)濟環(huán)境欠佳，樓股市場長期不振，港股從高位下跌將近一半；住宅樓市在年初“撤辣“時轉(zhuǎn)勢出現(xiàn)小陽春，樓價升了3%左右，到現(xiàn)在倒跌5%，總體樓價從高位下跌了28%。由于新樓供應(yīng)太多，地產(chǎn)商唯有繼續(xù)低價促銷，今年年底之前仍然會持續(xù)尋底，樓價從高位下跌超過3成以上甚有可能。
2）工商物業(yè)市場非常嚴峻，企業(yè)經(jīng)營困難，部分投資者過度借貸，出現(xiàn)銀行追Call Loan情況，銀主盤將在年底前更多涌現(xiàn)。加上數(shù)以萬計的中小企融資貸款計劃，將出現(xiàn)壞帳率急升，引致市面上零售飲食商店出現(xiàn)結(jié)業(yè)潮，令工商物業(yè)價格急跌，有的甚至跌逾5成或以上。這一點，從個別銀行的壞帳率高達5.3%便可見一斑。
3）港元匯率長期在高位，港人外游港幣“好駛好用“，消費力和購買力輸出比輸入更強。而一直以來依賴內(nèi)地游客的旅游酒店零售飲食等行業(yè)，也未能因通關(guān)而明顯復(fù)甦，相反通往內(nèi)地完善的基建工程，如港珠澳大橋、深中通道等等更進一步吸引港人北上消費，真正融入大灣區(qū)生活。近年香港消費模式的大轉(zhuǎn)變，也源于港人進入內(nèi)地免簽證，可隨意到處旅游，反觀內(nèi)地同胞進來香港卻需要簽證，多數(shù)只是一簽一行。這種不對等現(xiàn)象，也是香港消費力疲弱的原因之一。
利好消息也有以下：
1）較早前銀行不愿意放款，或者說以嚴謹態(tài)度對待物業(yè)貸款申請人，不肯借錢出去支援按揭市場，引致物業(yè)交投一片寂靜。在雙料議員和各持份者不斷訴求下，港府指示金管局介入巿場，銀行受到多方壓力，終于迅速啟動借貸機制，重新正常批核按揭貸款申請，有助物業(yè)市場健康發(fā)展。
2）香港銀行存款近18萬億港元，比去年增加6%，其中近10萬億元是定期存款。美聯(lián)儲本月會減息，不論減多少都是非常利好消息，象征減息周期開始啟動，資金會慢慢釋放到市場，而這些消費力會留在香港，包括流進股市和樓市，形成經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。
3）中共二十屆三中全會進一步確定改革開放政策不會改變，香港“一國兩制“的獨特地位長期不變，國際金融中心、貿(mào)易中心、創(chuàng)科中心和人民幣離岸中心等等的地位不會改變。香港好國家好，國家好香港更好，因此國策會更支持香港發(fā)展，例如央企、國企會投資香港股市、樓市等等。
4）人才政策成功奏效，目前香港有超過32萬高才、優(yōu)才、專才申請來港，成功獲得批準的有逾20萬人，而已經(jīng)進入香港工作和居住的有近14萬人，加上家庭成員，估計超越20萬人口留在香港。這批優(yōu)秀人才正好填補了移民流走的人口，香港人口重回高峰時期的753萬人左右，這無疑帶動了居住需求，縱使今年樓價出現(xiàn)明顯下跌，租金估計仍然還有6%左右升幅。
