【志忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：成交大增引來炒風(fēng)？ 樓市三個(gè)月見真章！
專欄：地產(chǎn)
發(fā)布日期：2024-03-18
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蔡志忠-東區(qū)工商業(yè)聯(lián)會(huì)首席會(huì)長、香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會(huì)會(huì)長
自從上月28日港府全面撤銷樓市辣招后，住宅樓市起了翻天覆地的變化。樓市調(diào)控措施經(jīng)歷了一段漫長的歲月，當(dāng)年的臨時(shí)措施變成長期政策，而且維持了14年，的確令人難以置信，到今天完成歷史使命，也算是一個(gè)好結(jié)局。終于等到全面撤辣，業(yè)界人士當(dāng)然歡迎，對(duì)于勤奮儲(chǔ)蓄的港人更是值得高興的事。不少評(píng)論認(rèn)為樓市將出現(xiàn)報(bào)復(fù)式反彈，甚至預(yù)測(cè)今年樓價(jià)將上升10%至15%，由審慎悲觀變成極為看好。
成交量的確大增了約5倍，新樓短短十幾天已經(jīng)有近2千宗成交，地產(chǎn)代理天天將成交數(shù)據(jù)周圍傳播，力谷買家盡快入市，形容遲買樓是「蘇州過后冇艇搭」。筆者理解代理經(jīng)營之艱辛，「餓」了這么久自然想盡快追回失地，因此推銷時(shí)會(huì)有一點(diǎn)夸張。雖然現(xiàn)今的買家都是精明人士，都會(huì)進(jìn)行過濾，但是筆者還是認(rèn)為不宜過于「硬銷」。
在信息發(fā)達(dá)的時(shí)代，將成交量大增的數(shù)字廣泛流傳，恐怕會(huì)惹來社會(huì)上的不滿，尤其是未買樓者，另一方面也將引起港府關(guān)注。撤辣短短幾天，財(cái)爺陳茂波就表示若樓市失控，港府可推空置稅；房屋局局長何永賢也公開指出 ，港府保留辣招系統(tǒng)機(jī)制，隨時(shí)可以重新實(shí)施。很明顯，港府和市民大衆(zhòng)均以為樓市交投熾熱，樓價(jià)將會(huì)大幅攀升。那么事實(shí)是否這樣？
近日有不少朋友向筆者查詢，「樓價(jià)會(huì)不會(huì)急劇上升？」、「現(xiàn)在是入市的時(shí)候嗎？」坦白說，筆者入行38年，見過無數(shù)次樓市起伏，從1984年中英聯(lián)合聲明前夕到1989年政治風(fēng)波；再從1997年亞洲金融風(fēng)暴到2003年「沙士」來臨；直到2008年發(fā)生金融海嘯，又來到2019年反修例動(dòng)亂，以及接著2020年的新冠疫情，經(jīng)濟(jì)從天上跌落谷底，樓價(jià)也大起大落了幾回?？偨Y(jié)一句，就是經(jīng)濟(jì)衰退、樓價(jià)大跌和樓市冰封的時(shí)間不可太長，像97年金融風(fēng)暴至2003年沙士時(shí)期，這6至7年的漫長日子，有多少小業(yè)主和投資者被歷史洪流淹沒，因物業(yè)負(fù)資產(chǎn)而走向破產(chǎn)和倒閉之路，從此消失在「炒樓」舞臺(tái)。
求量不求價(jià) 炒家難重臨 樓價(jià)上落5%
前車之鑒，筆者認(rèn)為，樓市衰退的時(shí)間決定了復(fù)甦的速度。撤辣的時(shí)間雖然有點(diǎn)遲，但也拯救了不少中小企業(yè)，讓他們的物業(yè)可以脫手，紓緩資本市場(chǎng)沉重的壓力，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)很有幫助，使產(chǎn)業(yè)鏈得以正常運(yùn)行。基于港府全面撤辣，交投量將會(huì)大幅上升，樓價(jià)將呈向上趨勢(shì)，不過，由于發(fā)展商的庫存和新盤供應(yīng)大量增加，并將于今年?duì)幭嗤票P，而新盤暫時(shí)只能求量不求價(jià)，故買家仍然可以慢慢挑選，不必太擔(dān)心樓價(jià)會(huì)急升，預(yù)期今年上落只在5%左右。
至于現(xiàn)在是否入市良機(jī)？筆者認(rèn)為因人而異，如果有實(shí)際需要，又能夠找到比市價(jià)便宜的樓房，是可以考慮入市，否則也可以選擇等待。關(guān)于我對(duì)后市的見解，樓市三個(gè)月后才見真章，目前的熾熱交投，只能反映過去幾年累積的購買力在爆發(fā)，當(dāng)然也因?yàn)閮r(jià)格比之前的下跌了兩三成所致。正如一間新開張的酒樓或食肆，頭3個(gè)月通常生意都不錯(cuò)，因?yàn)橛胁簧倥笥鸦蚴炜蛠韼鸵r，要證明生意能否持續(xù)，便要看看3個(gè)月后是否能夠保持正常。
提到外界擔(dān)心炒風(fēng)會(huì)重臨？筆者可以大膽地告訴大家，大量炒風(fēng)重臨的機(jī)會(huì)很微。由于買樓人士在簽訂臨時(shí)合約的一個(gè)月內(nèi)，必須繳交物業(yè)印花稅，故即使「確認(rèn)人」交易也需要每次支付印花稅，除非銀碼很細(xì)，否則每次都要支付樓價(jià)最高可達(dá)4.25%，加上其他費(fèi)用，變成賺錢水位有限；此外，銀行宣布不接受「確認(rèn)人」物業(yè)的借貸申請(qǐng)，引致每次買樓均要全數(shù)支付款項(xiàng)，也比較難找買家承接。筆者樂見地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈重新拉動(dòng)，至于炒風(fēng)會(huì)否再現(xiàn)？大家無須過于憂慮。
