【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：《減辣之后 樓市何去何從？
專欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-11-06
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)
上月底港府宣布對(duì)樓市減辣，引起外界一片憧憬，一二手樓市交投略為增加，給寂靜的市場(chǎng)帶來(lái)一點(diǎn)希望。然而，減辣一星期以來(lái)，樓市表現(xiàn)仍然疲弱，究竟為何？經(jīng)過(guò)幾年新冠疫情的折磨，香港經(jīng)濟(jì)受到極大沖擊，樓市早已嚴(yán)重內(nèi)傷，港府到今天才出手，其實(shí)已錯(cuò)過(guò)最佳救市時(shí)機(jī)，樓市要完全復(fù)原需要一段漫長(zhǎng)時(shí)間。當(dāng)然，從另一個(gè)角度看，有政策支持樓市，也等于支持經(jīng)濟(jì)，有總比沒(méi)有好，只能冀望先讓成交量慢慢增加，從而帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)流通。
如實(shí)反映市況 不應(yīng)盲目唱好
近年香港發(fā)生不少變化，有人離開也有人進(jìn)來(lái)，作為中國(guó)香港人一定要愛(ài)國(guó)愛(ài)港。那么誰(shuí)最熱愛(ài)香港、誰(shuí)最支持香港國(guó)際金融中心地位？筆者認(rèn)為是留在香港堅(jiān)守著陣地，以及以真金白銀作出投資的人，他們最有發(fā)言權(quán)。正是因?yàn)槿绱?，我們要?shí)事求是看待事物，評(píng)論樓市更要如實(shí)反映市況，指出政策缺點(diǎn)所在，不應(yīng)盲目唱好，才能真正解決問(wèn)題。筆者一直強(qiáng)調(diào)，樓市是香港經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)，撤銷辣招拯救樓市，不會(huì)讓重傷的樓市立即復(fù)原反彈，只可以制造多一些成交，讓中小企業(yè)的樓宇抵押貸款松一口氣，是幫助經(jīng)濟(jì)復(fù)甦的重要舉措。
我們目前面臨的經(jīng)濟(jì)狀況，其真實(shí)的數(shù)據(jù)是殘酷的，香港零售市場(chǎng)9月份的表現(xiàn)，只比去年同期增長(zhǎng)13%，比預(yù)期中差；地產(chǎn)從業(yè)員跌至4萬(wàn)人左右，平均每13.5人開一張買賣單；香港仔、何文田等區(qū)的優(yōu)質(zhì)新盤開價(jià)每呎1.7萬(wàn)至2萬(wàn)元左右，價(jià)格重回7至8年前；屯門新盤發(fā)展商罕有推出賣樓保證，如物業(yè)入伙時(shí)樓價(jià)下跌可獲賠償5%；還有縱使減辣，東涌填海第106B區(qū)住宅地招標(biāo)，地產(chǎn)商依然出價(jià)未達(dá)政府底價(jià)而流標(biāo)，是今年官地第5次流標(biāo)，反映發(fā)展商并不看好樓市前景。
如何制造買地誘因？
就以政府土地招標(biāo)多次出現(xiàn)流標(biāo)為例，社會(huì)上有聲音指責(zé)是地產(chǎn)商暗中聯(lián)手，故意出低價(jià)迫使土地流標(biāo)，將來(lái)港府土地賤賣引致庫(kù)房收入大減，甚至出現(xiàn)財(cái)政赤字，責(zé)任歸咎于地產(chǎn)商。對(duì)于外界這種責(zé)備態(tài)度，筆者認(rèn)為一點(diǎn)都不出奇，地產(chǎn)行業(yè)以往長(zhǎng)期賺大錢，地產(chǎn)商在大衆(zhòng)眼中都是富豪財(cái)團(tuán)，市道好時(shí)積極買地建屋，貨如輪轉(zhuǎn)；如今市道轉(zhuǎn)差不肯投地，引致土地流標(biāo)，難免會(huì)讓一些人產(chǎn)生不滿。不過(guò)話要說(shuō)回來(lái)，假如賣出的土地價(jià)格偏低，又會(huì)使另一些人認(rèn)為港府賤賣土地，將利益輸送給地產(chǎn)商。
至于為什么地產(chǎn)商強(qiáng)烈要求港府撤銷樓市辣招？原因是樓市已經(jīng)回到「冰河時(shí)期」，10月份包括住宅、工商鋪、車位在內(nèi)的總成交量竟然只有2,925宗，是33年以來(lái)月份次低，非常離譜和可悲。大家要客觀看待事實(shí)，地產(chǎn)商賣出樓房資金才能回籠，才會(huì)積極投地發(fā)展，在市道好的時(shí)候，甚至肯出高價(jià)買地，政府庫(kù)房收入自然也會(huì)增加；相反，如果樓市像今天這樣冰封，地產(chǎn)商不但只會(huì)出低價(jià)競(jìng)投，甚至干脆不投。內(nèi)地房企的財(cái)政危機(jī)，陸續(xù)出現(xiàn)的暴雷情景，是一個(gè)血的教訓(xùn)，難道香港地產(chǎn)商看不到嗎？
準(zhǔn)備一場(chǎng)持久戰(zhàn)
因此，要讓賣地收入增加，首先就要讓樓市交易量恢復(fù)正常，制造更多吸引地產(chǎn)商買地的誘因。什么是正常市場(chǎng)？就是回到13年前，重返2010年時(shí)的樓市政策，光是減辣不夠徹底，應(yīng)該撤銷所有樓市辣招。地球正處于政經(jīng)紛亂時(shí)期，地緣政治局勢(shì)動(dòng)蕩，戰(zhàn)爭(zhēng)引起生靈涂炭，在環(huán)球經(jīng)濟(jì)不景氣之下，作為金融中心的香港正處于風(fēng)口浪尖，非常時(shí)期必須用非常手段全力救市。
港府總是鼓勵(lì)市民，對(duì)香港要有信心，然而經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)卻并不理想，中小企業(yè)要守到甚么時(shí)候，明年、后年，還是更久？筆者比較保守，已經(jīng)做好心理準(zhǔn)備，這將會(huì)是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。在此仍然苦口婆心地作出警告，樓市的最大的敵人、消費(fèi)市場(chǎng)的對(duì)抗者、也是企業(yè)大量借貸產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)擔(dān)的債主，就是高利率，仍然會(huì)維持一段長(zhǎng)時(shí)間，這是金管局總裁余偉文說(shuō)的，大家一定要記住。
