【至忠論經(jīng)濟】蔡志忠：施政報告勝預(yù)期 冀望樓市轉(zhuǎn)乾坤
專欄：華聲報道
發(fā)布日期：2023-10-30
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、
香港山西政協(xié)常委及召集人、
香港福建社團聯(lián)會永遠名譽主席及副主席、
中國和平統(tǒng)一促進會香港總會常務(wù)副會長
千呼萬喚的2023年《施政報告》終于出臺，這是一份具有前瞻性思維的報告，提出多項振興經(jīng)濟和改善民生措施，適切回應(yīng)社會及市民的需求，同時也增強本港在全球的競爭力。特首李家超精心規(guī)劃和設(shè)計此份報告，比筆者預(yù)期的要好。比如成立「總部經(jīng)濟」招攬全球及內(nèi)地各大龍頭企業(yè)到港設(shè)立總部、分部和科研中心；加大力度吸引世界各地名校畢業(yè)生優(yōu)才來港；以及為樓市減辣及減少股票買賣印花稅等等，這些措施直接惠及香港經(jīng)濟發(fā)展，值得推崇。
報告中提到未來十年興建約41萬個公營房屋單位 ；未來五年準備好可興建約8萬個私營房屋單位的士地；成立「解決劏房問題」工作組；延長資助出售單位二手市場按揭貸款保證期，由30年延至50年等等，這些措施清晰向市民表達未來公私營房屋供應(yīng)充足，大家不用擔心不能上樓或樓價上升，港府大量興建公屋、過渡性房屋等，目的也是要下決心解決劏房問題。還有將資助房屋的按揭貸款保證期延長，將令居屋二手市場變得更活躍，可讓更多港人進入這個居屋市場。
施政報告有前瞻 「先免后征」穩(wěn)樓市
筆者最關(guān)心的是樓市辣招問題，本人多次撰文要求當局適當減辣回應(yīng)市場呼吁，特首的施政報告終于作出適切回應(yīng)，而減辣方面與本人給予的建議很接近，總算沒有白費心機。內(nèi)容大致如下：
1，額外印花稅（SSD)的適用年期由三年縮短至兩年，業(yè)主在持有物業(yè)兩年后出售，無須繳付樓價 10%的額外印花稅。2，買家印花稅（BSD)和新住宅印花稅(NRSD)的稅率減半，分別由15 % 減至7.5 %。3，外地人才的置業(yè)印花稅實施 「先免后征」，在購入物業(yè)時先暫免征收相關(guān)稅項，若相關(guān)人士未能成為香港永久性居?才須繳付。
實施13年的樓市辣招終于出現(xiàn)改變，這是一個非常大的進步，表示當局認同今天的經(jīng)濟環(huán)境和物業(yè)市場與當年有很大分別。雖然措施仍有改善空間，但是筆者回想起來也不能過于苛求，在目前的社會狀況下應(yīng)該要滿意了，這也符合大眾的整體利益標準。關(guān)于減辣，首先要稱贊的是將「先征后退」改為「先免后征」，即優(yōu)才、專才可同樣如港人身分一樣支付購買物業(yè)印花稅，據(jù)統(tǒng)計各項人才計劃已有超過10萬宗申請獲批，逾6萬名獲批簽證的人才抵港，如果未來有1成人買樓，就有6千宗成交，對中小型物業(yè)起極大支持作用。
至于外地客進來香港買樓，支付的買家印花稅（BSD)與新住宅印花稅（NRSD)合共30%，現(xiàn)在減一半至15%，可以減輕外地客購買住宅物業(yè)的財務(wù)負擔，相信此類別的交投會錄得增加；而本地客購買第二層樓的印花稅（DSD)也由15%減少至7.5%，有助港人努力儲蓄投資多一個物業(yè)作收租用途，免卻亂石投林之亂象；當然還有額外印花稅（SSD)的適用期由3年縮短至2年，減少捆綁物業(yè)時間，增加市場供應(yīng)量，讓急需資金周轉(zhuǎn)的客戶可以提早沽貨離場。
投資移民是亮點 風險管理要做好
這些減辣措施能扭轉(zhuǎn)乾坤嗎？筆者相信措施對物業(yè)市場起穩(wěn)定作用，尤其「先免后征」政策會吸引不少來港人才上車置業(yè)，短期內(nèi)樓價可以企穩(wěn)。但由于之前累積不少跌幅的成交紀錄，因土地注冊處登記滯后而仍未能顯示出來，故今年全年樓市稍后將會錄得倒跌收場，估計樓價跌幅在5%至8%左右。施政報告還有一個亮點，就是「資本投資者入境計劃」正式啟動，投資額為港幣3000萬或以上，雖然不能購買物業(yè)，但移民人士也需要租房、買房或使用寫字樓，對整體物業(yè)市場帶來正面支持。港府及時出招減辣，使樓價跌幅變得較為溫和。
影響樓價的不僅是樓市政策，更關(guān)鍵的是經(jīng)濟前景及利率走向，全球經(jīng)濟前景嚴峻，利率長期在高位徘徊，是投資物業(yè)的最大敵人。有朋友問筆者為何近期比較悲觀？沒錯，工商界營商環(huán)境艱難，企業(yè)負債比率不斷上升，鐵一般的數(shù)據(jù)擺在面前，筆者只能忠于事實。幾十年來經(jīng)歷不少經(jīng)濟衰退局面，提醒大家務(wù)必謹慎行事，做好個人風險管理，別被狂風巨浪淹沒。也明白寫文章應(yīng)如實反映事實因素，我們只有看見危機，安然渡過危機，才能見到光明未來。
