【至忠論經(jīng)濟】蔡志忠：地價重返十年前的啟示
專欄：華聲報道
發(fā)布日期：2023-09-17
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長
樓市低迷，從港府拍賣土地可見一斑。日前啟德發(fā)展區(qū)一塊鄰近港鐵宋皇臺站的住宅地皮，以53.5億元拍賣售出，每呎樓面地價僅為5,392元。相比2019年6月招標(biāo)出售的另一塊地皮，樓面地價高達19,636元，夸張地大跌了72.4%；也比2013年6月份出售的啟德第一塊地皮，樓面地價每呎5,428元還要低，地價已經(jīng)重返10年前。此外，長實去年12月份投到的毗鄰地皮，每呎樓面地價為6 ,138元，當(dāng)時的低價曾引起外界議論，可是這次售價又再低了12%，真是低處未算低。
地產(chǎn)商表示有信心 其實很審慎
投得此次地皮的發(fā)展商信和集團副主席黃永光指出，地皮為優(yōu)質(zhì)地段，鄰近港鐵站，貫通港九新界各區(qū)及高鐵各站，位置又處于名校網(wǎng)，與啟德地下購物街相連等，他開心地說將投資興建優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。雖然黃永光表示對香港地產(chǎn)前景充滿信心，但仍然看得出他們對后市持有審慎態(tài)度，此次出價回到10年前，而且是聯(lián)合4家財團共同合作發(fā)展，一起分擔(dān)投資風(fēng)險。外界對如此低的地價感到嘩然，其實已經(jīng)是出價最高的了，因為還有5家財團的入標(biāo)價更低，當(dāng)中包括一向較為進取的恒地、會德豐、南豐等財團。
香港的經(jīng)濟環(huán)境不景氣，加上致命的利率居高不下，樓股市場量價齊跌，尤以樓市更為低迷，地產(chǎn)商賣樓需要大幅減價2至3成，才有若干買家愿意承接，因此投地轉(zhuǎn)趨保守和審慎，地皮拍賣出現(xiàn)流標(biāo)變得屢見不鮮。這次難得還有人肯出價競標(biāo)，差不多到達估價港府就會拍板，況且?guī)旆恳残枰惺杖搿?/span>
中央支持香港國際金融中心地位
面對今天錯綜復(fù)雜的政經(jīng)局面，香港如何保持國際金融中心地位？聽聽中央領(lǐng)導(dǎo)人怎么講吧，國務(wù)院副總理丁薜祥在一帶一路高峰論壇上以視像方式發(fā)表主題演講，強調(diào)中央支持香港長期保持獨特地位和優(yōu)勢，鞏固國際金融中心、航運、貿(mào)易中心地位，維護自由開放、規(guī)范的營商環(huán)境，保持普通法制度，拓展通便捷的國際聯(lián)系，在共建一帶一路中發(fā)揮更為重要功能。中央對港的政策始終沒有變，在內(nèi)部政治穩(wěn)定之下，仍然要以經(jīng)濟掛帥，加強國際金融中心建設(shè)、打造國際創(chuàng)新科技中心、做好國際超級聯(lián)絡(luò)人角色、招募大型企業(yè)、招攬優(yōu)秀人才、招商引資、做大IPO和激活股市等，都是未來港府應(yīng)該重視的工作。
至于樓市，未來一段時間仍然會處于低潮狀態(tài)，這是沒辦法改變的事實，大家唯有付出多一點耐性，等到香港的國際金融中心地位更鞏固和提升，經(jīng)濟市場得以真正復(fù)甦之時，就會帶動樓市向好的方向發(fā)展。現(xiàn)在只能根隨市場走勢，樓價今年仍然向下，既然地價回到10年前，樓價也可以回到當(dāng)年，我們不妨看看10年前（即2013年）的樓價，再想想這個跌幅是否合理，有沒有首置者肯入市？
港府接受10年前地價 樓價可以重回當(dāng)年
10年前的中原城市樓價指數(shù)（CCL）大約是120點，如果要跌到10年前，以今天的指數(shù)161點計算，還需要下跌25%左右；再與高峰期的191點比較，總共需要跌37%。也許這個120點會是一個見底訊號，10年前的樓價，是今天地產(chǎn)商投地的預(yù)期售價，也符合港府及首置者的期望，樓價將如預(yù)測般慢慢下跌。
筆者相信，今后地產(chǎn)商將會以此啟德地價作為投標(biāo)準(zhǔn)則，港府也會接受此等出價，而市場也將承認(rèn)這個價格。未來樓市的走勢，地產(chǎn)商新樓繼續(xù)減價促銷，二手樓業(yè)主沒有選擇余地唯有跟隨，今年、明年甚至后年樓價仍有機會下跌2成或以上。到時將會是首置者入市良機，而聰明的你，也會根據(jù)個人實際需要作出買賣選擇。
