【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：一個原因讓地產(chǎn)商大減價 兩個理由使港府不撤辣
專欄：華聲報道
發(fā)布日期：2023-08-20
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、香港山西政協(xié)常委及召集人、香港福建社團(tuán)聯(lián)會永遠(yuǎn)名譽(yù)主席及副主席、中國和平統(tǒng)一促進(jìn)會香港總會常務(wù)副會長
長實(shí)的油塘新盤「親海駅II」賣個滿堂紅，讓寂靜的地產(chǎn)市場片刻變得異常熱鬧，能夠在樓市的「冰河時期」創(chuàng)出如此佳績，實(shí)在很難得。當(dāng)然，價格戰(zhàn)是必須的，大幅減價兩至三成，符合現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)狀況，也配合了市場的購買力。
坦白說，大減價看似容易，其實(shí)不易，一方面要有誠意，另一方面要有實(shí)力，缺一不可。市面上一些中小型地產(chǎn)商，他們的樓盤預(yù)算盈利可能只有一至兩成，如何減價兩至三成賣樓？其他大型地產(chǎn)商又未必肯一起大減價，最多只肯減一成半成，認(rèn)為慢慢賣一樣可以賣完。結(jié)果許多樓盤都只賣得「唔湯唔水」，這樣的話其實(shí)資金回籠緩慢，不利整體經(jīng)濟(jì)流通。
那么為何長實(shí)肯大幅劈價賣樓？原因只有一個，就是貨如輪轉(zhuǎn)的營商之道，也就是要再「執(zhí)筍嘢」。在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)前景低迷，樓市急速下滑的情況下，現(xiàn)金流何等重要。正當(dāng)大家都短缺資金之際，手持大量現(xiàn)金的長實(shí)，便是要出手之時。還記得當(dāng)年98年亞洲金融風(fēng)暴期間，香港土地乏人問津，當(dāng)時的長實(shí)集團(tuán)就以樓面地價每呎200港元的超筍價，購入馬鞍山酒店地皮。今天，歷史又將再次重演。
根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，在樓市淡靜的季節(jié)，通常是一手樓主宰市場，二手樓幾乎冰封，就像現(xiàn)今的市道一樣。新盤發(fā)展商賣樓靈活多變，肯減價付高傭搶客戶，二手樓業(yè)主自然招架乏力，因此新樓愈好賣，二手樓就愈淡靜，市場上的買家，就僅是如此而已。樓市面對重重困難，各界要求減辣的聲音愈來愈大，筆者認(rèn)真觀察了一下，連大多數(shù)平時關(guān)心基層的政黨，也紛紛提出樓市減辣來支持經(jīng)濟(jì)的要求。
港府不減辣 皆因首置者認(rèn)為樓價仍高
港府如何回應(yīng)？首先財(cái)政司司長陳茂波上月表示，在目前首置者認(rèn)為樓價相對仍高，市場供應(yīng)仍偏緊的情況下，不適宜就壓抑炒賣及投資活動的樓市需求管理措施，俗稱「辣招」作任何調(diào)整，必須優(yōu)先滿足本地市民的自置居所需求。意即一天本地首置買家覺得樓價高，就一天都不可以撤辣或減辣了。
另一位政府相關(guān)官員，房屋局局長何永賢日前也指出，個別發(fā)展商以居屋類似價錢銷售樓盤屬個別銷售策略，局方目前仍在觀望整體樓市。她續(xù)指，以逾400萬元單位樓價為例，現(xiàn)時每月供款仍占家庭收入中位數(shù)的73%，遠(yuǎn)較2003年時的二十年平均數(shù)約50%為高，重申「撤辣」與否要留意多項(xiàng)因素，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動以及利息會否上升影響市民入市意欲等。何局長的意思是說要等到市民的每月供款占收入中位數(shù)50%才可以減辣，那么是否意味著要等到樓價跌至03年沙士時期的價格？
筆者有一點(diǎn)不解，為何港府如此堅(jiān)持，不撤辣沒關(guān)系，微調(diào)減減辣也可以吧？目前社會上要求減辣的聲音并不只是地產(chǎn)界，各行各業(yè)皆出聲了，大家都是在為香港經(jīng)濟(jì)，為支援中小企業(yè)，從這個出發(fā)點(diǎn)看事情或者分歧可以收窄一些。反正撤辣也好減辣也罷，樓價都仍然會往下調(diào)，首置者一樣能夠買到私樓，再說還有大把居屋和資助房屋可供選擇，此刻減辣不會影響港府管治威信。那么應(yīng)該先減哪一項(xiàng)辣招？從幫助經(jīng)濟(jì)、招商引才的角度看，先放寬外地人買樓，調(diào)整一下買家印花稅（BSD)吧。
