【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：樓價(jià)是只升不跌的神話嗎？
專欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-04-19
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蔡志忠-香港專業(yè)地產(chǎn)顧問商會會長、港區(qū)省級政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會常務(wù)副主任
一向以來，香港樓價(jià)大漲小回，想置業(yè)的準(zhǔn)買家總是覺得樓價(jià)過高，心里忿忿不平。于是坊間就有「打破樓價(jià)只升不跌神話」的言論，將樓價(jià)下跌講成是一種神話，可見在港人心目中，買樓有多困難。港府為了順應(yīng)民意，不斷強(qiáng)調(diào)樓價(jià)超出首置者負(fù)擔(dān)范圍，更要全力幫助首置者買樓，于是不但讓1千萬元以內(nèi)的物業(yè)可承做9成按揭，更大方地減少這個(gè)范疇的買樓印花稅，鼓勵(lì)首次置業(yè)者買樓上車。
樓價(jià)是否只升不跌？當(dāng)然非也，香港樓價(jià)在去年就下跌了15.5%。外界總是有錯(cuò)覺，以為投資買樓就會賺錢，其實(shí)，投資物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不小，如果是短線投資更加輸多過贏，大家不妨去了解一下，在額外印花稅(SSD）措施下，購買物業(yè)在3年內(nèi)轉(zhuǎn)手的個(gè)案幾乎全部虧損，而5年內(nèi)新樓再轉(zhuǎn)手的成交也是輸多贏少，這些虧損個(gè)案經(jīng)常在報(bào)章媒體上可以看到。
樓宇本身不只是居住用途，也是一種投資工具，借給首置者9成按揭貸款，雖可幫助他們圓夢，但做法其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大，市場上出現(xiàn)的負(fù)資產(chǎn)個(gè)案，就跟高成數(shù)借貸有關(guān)。此外，買賣樓宇是需要支付很多費(fèi)用的，包括印花稅、裝修、傭金和律師費(fèi)等等，樓價(jià)升幅1成可能只是打個(gè)平手，如果賬面平手或出現(xiàn)虧損，就損失慘重了。那么為何會有人賺錢，因?yàn)樗麄兪情L線投資者，持有物業(yè)的時(shí)間至少十年八載。
新樓定價(jià)克制 發(fā)展商沒有其他選擇
近期新樓暢銷，可是并非個(gè)個(gè)新盤價(jià)格相若，不同發(fā)展商于同一個(gè)區(qū)域的樓盤，定價(jià)可以相差2到3成，稍有不慎選擇錯(cuò)誤，便已淪為負(fù)資產(chǎn)一族。即使是同一個(gè)樓盤的發(fā)展商，也常有減價(jià)促銷情況發(fā)生，就如近期屯門有大型新盤減價(jià)15%推出第二批單位，雖然銷售成績不俗，但可憐第一批單位的買家，剛買的物業(yè)還未入伙，就已經(jīng)丟掉了首期。
近年來，新樓減價(jià)賣樓時(shí)有所聞，尤其是貨尾單位更為常見，如果一個(gè)樓盤只售出6到7成單位，余貨對于發(fā)展商和之前的買家都是痛苦的事情，因?yàn)榇黉N貨尾的方法只有減價(jià)和加傭。首季樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，通關(guān)效應(yīng)和累積購買力得到消化，樓價(jià)也錄得輕微上升。然而，今年首季剛獲批準(zhǔn)預(yù)售樓花的數(shù)目就有1.3萬個(gè)單位，加上之前大量的積存和未來的供應(yīng)，估計(jì)可以出售的新樓有近4萬個(gè)，除了繼續(xù)克制的定價(jià)策略，地產(chǎn)商還能有其他選擇嗎？
