【至忠論經(jīng)濟(jì)】蔡志忠：樓價(jià)是只升不跌的神話嗎？
專(zhuān)欄：華聲報(bào)道
發(fā)布日期：2023-04-19
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蔡志忠-香港專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、港區(qū)省級(jí)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)常務(wù)副主任
一向以來(lái)，香港樓價(jià)大漲小回，想置業(yè)的準(zhǔn)買(mǎi)家總是覺(jué)得樓價(jià)過(guò)高，心里忿忿不平。于是坊間就有「打破樓價(jià)只升不跌神話」的言論，將樓價(jià)下跌講成是一種神話，可見(jiàn)在港人心目中，買(mǎi)樓有多困難。港府為了順應(yīng)民意，不斷強(qiáng)調(diào)樓價(jià)超出首置者負(fù)擔(dān)范圍，更要全力幫助首置者買(mǎi)樓，于是不但讓1千萬(wàn)元以?xún)?nèi)的物業(yè)可承做9成按揭，更大方地減少這個(gè)范疇的買(mǎi)樓印花稅，鼓勵(lì)首次置業(yè)者買(mǎi)樓上車(chē)。
樓價(jià)是否只升不跌？當(dāng)然非也，香港樓價(jià)在去年就下跌了15.5%。外界總是有錯(cuò)覺(jué)，以為投資買(mǎi)樓就會(huì)賺錢(qián)，其實(shí)，投資物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不小，如果是短線投資更加輸多過(guò)贏，大家不妨去了解一下，在額外印花稅(SSD）措施下，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)在3年內(nèi)轉(zhuǎn)手的個(gè)案幾乎全部虧損，而5年內(nèi)新樓再轉(zhuǎn)手的成交也是輸多贏少，這些虧損個(gè)案經(jīng)常在報(bào)章媒體上可以看到。
樓宇本身不只是居住用途，也是一種投資工具，借給首置者9成按揭貸款，雖可幫助他們圓夢(mèng)，但做法其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)很大，市場(chǎng)上出現(xiàn)的負(fù)資產(chǎn)個(gè)案，就跟高成數(shù)借貸有關(guān)。此外，買(mǎi)賣(mài)樓宇是需要支付很多費(fèi)用的，包括印花稅、裝修、傭金和律師費(fèi)等等，樓價(jià)升幅1成可能只是打個(gè)平手，如果賬面平手或出現(xiàn)虧損，就損失慘重了。那么為何會(huì)有人賺錢(qián)，因?yàn)樗麄兪情L(zhǎng)線投資者，持有物業(yè)的時(shí)間至少十年八載。
新樓定價(jià)克制 發(fā)展商沒(méi)有其他選擇
近期新樓暢銷(xiāo)，可是并非個(gè)個(gè)新盤(pán)價(jià)格相若，不同發(fā)展商于同一個(gè)區(qū)域的樓盤(pán)，定價(jià)可以相差2到3成，稍有不慎選擇錯(cuò)誤，便已淪為負(fù)資產(chǎn)一族。即使是同一個(gè)樓盤(pán)的發(fā)展商，也常有減價(jià)促銷(xiāo)情況發(fā)生，就如近期屯門(mén)有大型新盤(pán)減價(jià)15%推出第二批單位，雖然銷(xiāo)售成績(jī)不俗，但可憐第一批單位的買(mǎi)家，剛買(mǎi)的物業(yè)還未入伙，就已經(jīng)丟掉了首期。
近年來(lái)，新樓減價(jià)賣(mài)樓時(shí)有所聞，尤其是貨尾單位更為常見(jiàn)，如果一個(gè)樓盤(pán)只售出6到7成單位，余貨對(duì)于發(fā)展商和之前的買(mǎi)家都是痛苦的事情，因?yàn)榇黉N(xiāo)貨尾的方法只有減價(jià)和加傭。首季樓市表現(xiàn)不錯(cuò)，通關(guān)效應(yīng)和累積購(gòu)買(mǎi)力得到消化，樓價(jià)也錄得輕微上升。然而，今年首季剛獲批準(zhǔn)預(yù)售樓花的數(shù)目就有1.3萬(wàn)個(gè)單位，加上之前大量的積存和未來(lái)的供應(yīng)，估計(jì)可以出售的新樓有近4萬(wàn)個(gè)，除了繼續(xù)克制的定價(jià)策略，地產(chǎn)商還能有其他選擇嗎？
